De onde vêm os dados. Tudo aqui sai de — anúncios ativos da Riviera, importados todo dia do feed oficial (SIV) — os mesmos do site. Preço, área e características vêm do anúncio. Nada é chute.

• Comparamos com o par certo. Cada imóvel é comparado com a mediana de semelhantes de verdade: mesmo tipo, mesma posição (pé na areia / pé na grama / interno), mesma vista (frontal / lateral / parcial), mesma época do prédio e mesmo andar. Posição e vista são coisas diferentes: um pé na areia pode ter vista parcial — e vale 33% menos que um pé na areia frontal. Usamos mediana, não média, para outlier não distorcer.
• A escada de valor da Riviera — medida, não opinada. Nos anúncios em que o mapa oficial foi lido unidade a unidade (método do vetor), o preço/m² mediano é: pé na areia FRONTAL R$ 54,5 mil (n=33) · pé na grama parcial R$ 33,2 mil (n=31) · interno sem vista R$ 26,4 mil (n=42) · pé na grama sem vista R$ 25,9 mil (n=70) · pé na grama serra R$ 20,3 mil (n=16). Um frontal vale mais que o DOBRO de um sem vista.
• O achado que muda a conta: sem vista, a posição some. Entre os que não veem o mar, o preço é praticamente o mesmo esteja onde estiver — interno R$ 26,4 mil · pé na grama R$ 25,9 mil · 1ª quadra R$ 25,0 mil. Estar perto da praia não vale nada se o vetor bate num prédio. A única exceção é o pé na areia, que segura prêmio (~R$ 43 mil/m²) mesmo sem vista — pelo endereço, não pela janela.
• Prédio e unidade são níveis diferentes — e misturá-los erra feio. O grupo de comparação usa a vista do prédio; a vista da unidade só refina dentro dele. Dentro do mesmo prédio, um final sem vista pede −12,8% contra um final parcial — e só. Jogar essa unidade no grupo "sem vista" de outros prédios a subavaliaria pela metade e criaria uma falsa oportunidade.
• Onde o imóvel está: a regra da primeira rua. Cada módulo tem, do mar para dentro: areia → faixa verde (a PI) → 1ª rua → 1ª quadra → clube → 2ª e 3ª quadra → avenida. Tudo que está antes de atravessar a primeira rua é pé na areia ou pé na grama — e vai do prédio à praia sem pisar no asfalto. Se precisa atravessar uma rua, não é. Isso não é opinião: sai do mapa oficial, prédio a prédio.
• Vista clube (PE) — módulos 2, 7 e 8 — e vista serra (3ª quadra) são bons diferenciais, mas não competem com a praia. Já a PI não é um bônus à parte: quem está nela já é pé na areia ou pé na grama, e o valor disso já está na conta. Cobrar por ela de novo seria contar o mesmo prêmio duas vezes.
• O que NUNCA usamos: o campo de "categoria" do anúncio, que é digitado por corretor. Um prédio da 3ª quadra chegou até nós cadastrado como "vista mar". Posição e vista saem do mapa — e onde o mapa ainda não foi lido, a tela diz que não sabemos.
• O que MEDIMOS e aplicamos no preço: o andar (térreo −10,1% · baixo −6,3% · alto +1,8%, medido em 610 anúncios) e a idade do prédio (um frontal dos anos 90 pede ~R$ 42 mil/m²; um de 2010+, ~R$ 74 mil/m²).
• O que NÃO aplicamos — e por quê. Tiramos o ajuste de vagas: parecia valer +23%, mas quem tem 4 vagas tem 235 m² e quem tem 1 tem 79 m² — era o tamanho disfarçado, e a área já está na conta. Tiramos o prêmio por número do final: o final não define qualidade — a posição define. Dependendo do prédio, o final 3 é melhor que o final 1. Não perguntamos o que não sabemos precificar.
• Oportunidade não é "abaixo da mediana". Metade do mercado está abaixo da mediana, por definição. Só entra aqui quem está 1,5 desvio abaixo do que os semelhantes pedem — levando em conta o quanto aquele grupo naturalmente varia. Um desconto de 17% num grupo homogêneo vale mais que 20% num grupo que oscila 22% sozinho.
• Os limites, ditos na cara. Trabalhamos com preço pedido, não escritura. 110 dos 240 edifícios têm posição confirmada por especialista. Outros ~100 vieram de classificação herdada e ainda não confirmada — nesses, a ferramenta não aplica o prêmio de posição: compara por módulo e época, e diz isso na tela. Comparar com o grupo errado é pior que comparar com um grupo mais largo — nos demais, comparamos por módulo e época, e dizemos isso na tela. A vista final a final está lida no mapa em 129 prédios (652 finais) — cobre 24% dos anúncios. Isto é uma estimativa estatística: não substitui um laudo nem a visita de quem conhece a quadra.

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